L’un des éléments les plus importants de la constitution d’un portefeuille de placement réussi est la diversification. Détenir un mélange de différents actifs, comme des actions, des obligations et des biens immobiliers, peut vous aider à réduire la volatilité. Si un actif fonctionne mal, un autre type pourrait bien fonctionner et compenser les pertes.
L’investissement immobilier peut être très complexe. Investir dans l’immobilier peut être difficile sans l’aide de véhicules tels que les fiducies de placement immobilier (FPI). Même dans ce cas, il existe de nombreux types de biens immobiliers dans lesquels vous pouvez investir.
AcreTrader est une plateforme d’investissement immobilier unique qui aide les gens ordinaires à investir dans un type d’immobilier souvent négligé : les terres agricoles.
Qu’est-ce qu’AcreTrader ?
AcreTrader est une plateforme de financement participatif immobilier qui facilite les investissements dans les terres agricoles américaines dans des endroits comme l’Arkansas et d’autres États du Midwest. Traditionnellement, les investissements dans les terres agricoles ont été difficiles à réaliser pour l’investisseur moyen, c’est pourquoi AcreTrader vise à faciliter le processus.
L’entreprise dispose d’une équipe qui combine une expérience à la fois dans l’agriculture et la finance. La société sélectionne avec soin les opportunités qu’elle offre aux investisseurs et affirme ne sélectionner que 1% des opportunités d’investissement qu’elle voit.
AcreTrader gère également la gestion de ces investissements, versant des revenus de location et facilitant un marché où les investisseurs peuvent vendre leurs parts de terres agricoles à d’autres intéressés à acheter des terres agricoles.
Principales caractéristiques d’AcreTrader
Il y a quelques faits clés à connaître sur AcreTrader.
Souscription approfondie
Pour de nombreux investisseurs, il peut être difficile de faire preuve de diligence raisonnable lorsqu’ils investissent dans l’immobilier. Plusieurs facteurs influencent la valeur de l’immobilier et ses rendements potentiels, et les terres agricoles sont suffisamment uniques pour que la plupart des gens ne sachent pas quoi considérer lorsqu’ils pensent à un investissement.
AcreTrader offre de l’aide à travers son processus de souscription. L’entreprise n’accepte que 1% des opportunités qu’elle reçoit des propriétaires de fermes, sur la base de la recherche et des connaissances de ses dirigeants.
AcreTrader affiche les opportunités d’investissement que les clients peuvent considérer. Il attribue également une note à chaque opportunité en fonction de son risque et de son rendement potentiel selon le processus de vérification d’AcreTrader. Les investisseurs peuvent voir le rendement en espèces attendu, le rendement global attendu, l’emplacement de la ferme et les cultures qui seront cultivées.
En n’acceptant que les meilleures opportunités, AcreTrader espère générer des rendements solides et limiter les risques pour les investisseurs.
Acheter en petites quantités
AcreTrader place chaque ferme qu’il achète dans une société à responsabilité limitée. Il divise ensuite la ferme en parts représentant un dixième d’acre. Cela permet aux investisseurs d’investir facilement le montant exact qu’ils souhaitent.
Gardez à l’esprit que chaque offre a un investissement minimum basé sur la taille de la ferme. Les minimums ont tendance à aller de 15 000 $ à 20 000 $.
AcreTrader n’est ouvert qu’aux investisseurs accrédités, c’est-à-dire aux personnes ayant un revenu annuel de 200 000 $ ou plus (300 000 $ pour les couples) ou une valeur nette supérieure à 1 million de dollars. Cela rend le minimum de 15 000 $ à 20 000 $ relativement raisonnable pour son public cible.
De multiples sources de retour
Une fois qu’une offre d’investissement est entièrement souscrite, AcreTrader prend en charge la gestion de l’exploitation. Il travaille avec des professionnels de l’agriculture et des agriculteurs locaux pour aider à améliorer la valeur des exploitations à travers :
- Améliorations de la durabilité
- Mettre en œuvre les bonnes pratiques
- Améliorations technologiques
- Investissement en capital
Les agriculteurs qui travaillent la terre paient également un loyer à AcreTrader chaque année. AcreTrader facture à ses investisseurs des frais de gestion annuels de 0,75% de la valeur du terrain, déduits des revenus locatifs qu’il verse aux investisseurs.
AcreTrader déclare qu’il recherche généralement des opportunités qui rapporteront 3% à 5% après frais et appréciation du capital suffisantes pour générer un rendement annuel de 7% à 9%.
Négocier des actions ou les conserver jusqu’à l’échéance
Les investisseurs sur AcreTrader ont deux options pour obtenir un rendement lorsqu’ils investissent dans des terres agricoles.
Elle exploite une place de marché où ses clients peuvent vendre des actions à d’autres investisseurs. Les clients ne peuvent vendre des actions AcreTrader que via AcreTrader ; ils ne peuvent pas les vendre sur le marché libre. Cela peut rendre les actions beaucoup moins liquides que les titres auxquels de nombreuses personnes sont habituées, qui se négocient fréquemment sur le marché libre.
Pour les personnes qui ne veulent pas vendre ou qui ne trouvent pas d’acheteur, les investissements AcreTrader sont assortis d’une date d’échéance. Lorsqu’AcreTrader achète une propriété, il a généralement l’intention de la conserver pendant trois à cinq ans, bien que parfois le délai s’étende jusqu’à 10 ans. Cela donne à l’équipe de l’entreprise le temps d’apporter des améliorations à la terre et aux méthodes utilisées pour la cultiver, augmentant ainsi sa valeur.
Une fois la date de fin de l’investissement arrivée, AcreTrader vend la ferme et distribue le produit aux actionnaires.
Frais fixes
AcreTrader facture des frais simples de 0,75% pour ses investissements, basés sur la valeur des terres agricoles sous-jacentes. Les investisseurs ne paient pas les frais de leur poche. Au lieu de cela, l’entreprise déduit le coût de gestion de l’investissement des paiements de loyer en espèces qu’elle reçoit des agriculteurs. Il transmet le reste aux investisseurs sous forme de distributions annuelles.
Certaines opportunités peuvent également s’accompagner de frais de clôture associés à l’achat du terrain.
Les frais annuels de 0,75% sont relativement typiques pour les entreprises qui facilitent les investissements immobiliers.
Comment les investissements dans les terres agricoles se sont-ils comportés dans le passé ?
Les performances passées n’indiquent pas les résultats futurs, mais l’examen des performances passées des investissements dans les terres agricoles peut fournir des informations aux investisseurs.
AcreTrader affirme que depuis 1990, les terres agricoles sont l’un des actifs les plus performants aux États-Unis, dépassant les rendements offerts par les actions, les obligations, les métaux précieux et l’immobilier traditionnel. Selon l’entreprise, un investissement de 10 000 $ réalisé en 1990 vaudrait maintenant près de 200 000 $.
Une grande partie de cette croissance est venue d’une reprise du marché des terres agricoles à la suite d’un krach qui a vu les prix chuter d’un sommet au début des années 1980, ainsi que d’un boom à la fin des années 2000 causé par une demande croissante d’éthanol.
Corrigées de l’inflation, la valeur des terres agricoles a peu changé entre 1900 et les années 1960, jusqu’au boom qui a commencé à la fin des années 1960 et au début des années 1970.
Gardez à l’esprit qu’une partie de la proposition de valeur d’AcreTrader consiste à améliorer le fonctionnement des fermes qu’il achète. L’équipe de l’entreprise comprend des personnes très expérimentées dans les meilleures pratiques et technologies agricoles.
Même si les terres agricoles en tant que classe d’actifs restent stables ou diminuent en valeur, AcreTrader peut réussir à augmenter la valeur des propriétés spécifiques qu’il achète grâce aux améliorations qu’il met en œuvre.
La promesse de distributions du loyer qu’AcreTrader reçoit contribue également à compenser le risque de chute ou de stagnation de la valeur des terres.
Dans l’ensemble, cela signifie que les terres agricoles ont certainement le potentiel d’être un investissement fructueux, mais rien ne garantit qu’elles offriront des rendements importants ou surpasseront les autres classes d’actifs.
Avantages
AcreTrader apporte quelques avantages importants à la table.
1. Accès à une classe d’actifs unique
L’un des principaux avantages d’investir via AcreTrader est l’accès aux investissements dans les terres agricoles. Les terres agricoles sont une classe d’actifs relativement unique. Il peut être difficile de s’y exposer via des canaux plus traditionnels.
Cela signifie qu’AcreTrader offre une opportunité unique de diversifier votre portefeuille et de capturer des gains auxquels la plupart des gens n’ont pas accès.
2. Des offres soigneusement sélectionnées
AcreTrader vante l’expérience combinée de son équipe dans les mondes de l’agriculture et de la finance. La société affirme qu’elle n’accepte que 1% des opportunités qui se présentent car elle a des exigences strictes qui garantissent que les investissements disponibles sur son site sont de la plus haute qualité.
Si vous croyez en l’expertise de l’équipe de direction d’AcreTrader, vous pouvez être sûr d’investir dans des terres agricoles de haute qualité avec un grand potentiel de production de revenus et de croissance de la valeur.
3. Paiements annuels en espèces
AcreTrader offre des retours sous deux formes : l’argent provenant des paiements de location effectués par les agriculteurs travaillant les terres qu’AcreTrader possède, et l’appréciation des terres créée par les investissements qu’AcreTrader fait dans la mise à jour des fermes qu’il achète. Ces investissements peuvent aider à augmenter les rendements des cultures et à rendre la terre plus précieuse.
Les paiements en espèces réguliers peuvent aider à lisser les rendements si la valeur des terres agricoles fluctue et fournir aux investisseurs un revenu passif. Il peut également fournir un flux de revenus que les investisseurs peuvent utiliser pour compléter leur portefeuille ou couvrir d’autres dépenses.
Désavantages
AcreTrader n’est pas parfait et il est important d’en connaître les inconvénients avant de commencer à investir.
1. Relativement non prouvé
AcreTrader a été fondée en 2018, ce qui signifie que la société n’existe que depuis quelques années. Bien que la société soit réputée, elle n’a pas la réputation de produire un rendement positif que d’autres sociétés d’investissement ont.
Cela signifie également que l’entreprise n’a pas d’expérience significative dans la gestion des conditions changeantes du marché, ce qui pourrait augmenter le risque pendant les turbulences du marché. Vous pourriez également craindre de laisser la gestion des terres à des kilomètres de vous à l’équipe de gestion d’AcreTrader.
Si vous souhaitez investir dans des classes d’actifs similaires, vous pouvez envisager l’immobilier commercial ou d’autres alternatives si vous n’aimez pas le manque d’histoire d’AcreTrader. Il existe d’autres plateformes de crowdfunding immobilier, telles que Collecte de fonds, qui facilitent l’investissement immobilier commercial.
2. Liquidité potentiellement faible
Lorsque vous achetez des actions d’une ferme via AcreTrader, il peut être difficile de vendre ces actions à d’autres investisseurs. Avec les investissements traditionnels comme les actions, les obligations et les fonds communs de placement, vous pouvez généralement vendre votre investissement à la demande. Ceci est important si vous devez accéder à vos fonds en raison d’une crise financière.
Sur AcreTrader, vous ne pouvez vendre vos actions qu’à d’autres utilisateurs d’AcreTrader via le marché de la plateforme.
AcreTrader limite les investissements aux investisseurs accrédités, ce qui limite le nombre de personnes pouvant rejoindre la plateforme. Les investisseurs non accrédités ne peuvent pas s’impliquer. Cela signifie qu’il n’y a aucune garantie que vous trouverez quelqu’un qui veuille acheter les actions que vous vendez.
Étant donné que l’investissement est relativement illiquide, si vous avez besoin de récupérer votre argent, vous devrez peut-être attendre la période de détention de cinq à 10 ans pour qu’AcreTrader liquide l’investissement et distribue le produit aux investisseurs.
3. Disponible uniquement pour les investisseurs accrédités
AcreTrader n’est ouvert qu’aux investisseurs accrédités. Pour être considéré comme un investisseur qualifié, vous devez remplir l’une des conditions suivantes :
- Avoir une valeur nette individuelle ou conjointe (avec un conjoint) supérieure à 1 million de dollars, à l’exclusion de votre résidence principale
- Avoir un revenu individuel supérieur à 200 000 $ par année et une attente raisonnable du même niveau de revenu dans l’année en cours
- Avoir un revenu conjoint (avec un conjoint) supérieur à 300 000 $ par année et une attente raisonnable du même niveau de revenu dans l’année en cours
Selon les données de la Réserve fédérale de 2016, seulement environ 10 % des ménages sont qualifiés d’investisseurs accrédités, ce qui signifie que la majorité des gens ne peuvent pas investir via AcreTrader.
Dernier mot
AcreTrader offre une exposition à une classe d’actifs inhabituelle et potentiellement lucrative pour les investisseurs ayant une valeur nette ou un revenu suffisant pour se qualifier. La société contribue à la diligence raisonnable en n’offrant que les meilleures opportunités qu’elle rencontre, mais des recherches supplémentaires devraient faire partie du processus d’investissement de chaque individu.
Si vous ne pouvez pas investir via AcreTrader, ou si vous préférez investir dans l’immobilier par des moyens plus traditionnels, les FPI offrent un moyen facile d’investir dans différents types de biens immobiliers tout en vous permettant d’utiliser votre compte de courtage habituel. Vous pouvez également consulter d’autres sites de financement participatif immobilier et plateformes d’investissement.
